推动物业服务从“有”到“优” 西藏出台物业服务新规推动行业规范发展

日前，西藏自治区住房和城乡建设厅印发《西藏自治区物业服务办法（试行）》（以下简称《办法》），共八章八十九条。《办法》从物业服务区域划分、业主大会与业主委员会运作、前期物业管理、服务收费、使用维护及监督管理等方面作出全面规定，旨在规范全区物业服务活动，维护业主和物业服务人合法权益，提升基层社会治理水平，推动物业服务行业健康发展。《办法》的出台，是西藏自治区推动物业服务从“有”到“优”的重要举措，针对群众反映强烈的物业收费不透明、服务标准不规范、设施维护不及时等问题，从制度层面明确了各方权责边界，让物业服务有章可循、有规可依。

规定业主大会与业委会权利义务

新建住宅实行前期物业服务

《办法》对业主大会与业主委员会的权利义务作出系统规定。业主大会由物业服务区域内全体业主组成，一个物业服务区域成立一个业主大会。符合房屋出售交付建筑面积达50%以上、业主已入住户数比例达50%以上、或首套房屋交付满两年且交付套数达总套数25%以上等条件之一的，应当召开首次业主大会会议。

业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年，成员应当是物业服务区域内的业主，并符合具有完全民事行为能力、遵守法律法规、热心公益事业、具有一定的组织能力和文化水平等条件。业主委员会应自选举产生之日起三十日内向县级主管部门和街道办事处备案，并建立定期接待制度、工作记录制度和信息公开制度，在物业服务区域内显著位置公示业主大会议事规则、公共收益收支、专项维修资金使用等事项。对于不具备成立业主大会条件的住宅小区，可由街道办事处、居（村）民委员会、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可从物业共有部分经营收益中列支或由全体业主分摊，须每半年公示经费收支情况。

在前期物业服务方面，新建住宅物业实行前期物业服务，建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务人。建设单位应当按照不低于建设工程规划许可证载明总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业服务人承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验不合格的由建设单位在主管部门监督下整改。现场查验二十日前，建设单位应向物业服务人移交竣工总平面图、设施设备技术资料、物业质量保修文件、业主清册等资料。物业服务人应自物业交接后三十日内办理备案手续，并将承接查验情况在物业服务区域内显著位置公告。

物业服务纳入基层社会治理体系

将建设数字化物业服务系统

《办法》明确，物业服务纳入基层社会治理体系，要求建立健全基层党组织、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等共同参与的治理机制。物业服务应当遵循依法服务、业主自治、市场竞争、政府引导和公开公平、诚实信用的原则，倡导绿色服务、智慧服务，提升居住品质。

在管理职责划分上，县级以上人民政府应将物业服务纳入现代服务业发展规划，建立综合协调机制。县级以上住房城乡建设或房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，发展改革委、公安、民政、财政、自然资源、市场监管、消防等部门按照各自职责做好相关工作。街道办事处（乡镇人民政府）统筹协调行政区域内物业服务活动，居（村）民委员会依法协助开展监督管理和矛盾化解工作。物业行业协会需加强行业自律，推动开展物业星级评定和行业信用评价，促进物业企业依法经营、诚信服务。

《办法》对物业服务区域的划分作出具体规定，新建房屋建设单位在办理预售许可证或现售备案前，应当将划定的物业服务区域向主管部门备案，并在买卖合同中明示。已交付使用但未划分区域的，由县级主管部门会同街道办事处征求业主代表意见后提出划分方案，由业主依法共同决定。县级物业服务行政主管部门应当建立物业服务区域档案，载明地理位置、四至界限、总建筑面积、专有部分数量等事项。自治区住房城乡建设主管部门将统一建设全区数字化物业服务系统，充分应用人工智能技术提升服务效能，物业服务推行星级动态评价机制，逐步实现优质优价。

规范服务收费与使用维护

强化监督问责机制

《办法》明确物业服务合同应包含服务范围、合同期限、质量标准、收费标准和方式、共用设施管理、环境卫生、秩序维护、车辆停放管理等事项。物业服务人应当遵行按照合同和自治区规范标准提供服务、建立安全防范制度和应急预案、定期公布物业费收支情况、协助调解业主间物业纠纷等规定。物业服务人不得将全部物业服务委托给他人，电梯、消防、监控安防等设施设备应委托专业机构进行维修养护。

在收费管理方面，住宅前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后由业主大会决定。业主应根据合同约定交纳物业费，不得以未接受或无需接受服务为由欠付拒付。物业服务收费应当明码标价，在显著位置或通过网络公示服务内容、收费项目、收费标准。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，不得限制业主进出小区、使用电梯或车辆进出车位，不得无正当理由以断水断电方式阻止业主正常装饰装修施工。

在物业使用维护方面，《办法》明确物业服务区域内禁止损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变物业规划用途、占用消防通道、高空抛物、私拉电线充电、侵占公共绿地等行为。利用共用部位、共用设施设备经营产生的收益归业主共有，须每半年公示一次。住宅专项维修资金方面，业主应在办理房屋入住或所有权登记时存入首期资金，发生屋面渗漏、电梯故障危及人身安全、公共护栏破损严重、楼体外立面脱落危险、消防设施故障等紧急情形时，可申请使用维修资金进行应急处置。

《办法》还强化了监督管理机制。县级以上物业服务行政主管部门应建立健全违法行为投诉举报处理制度，在显著位置公布执法事项和举报电话。根据物业服务人履行合同、投诉处理和日常检查等情况，建立信用档案并向社会公开。国家机关及其工作人员不履职或不正确履职的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。