市场解码｜十问十答：9月25日起存量房贷怎么调？多家银行发布实施细则

四川在线记者 田姣

仅时隔一周,存量首套房贷调整就有了更加清晰的操作指引。9月7日,包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行和中信银行在内的6家银行陆续发布存量首套个人住房贷款利率调整实施细则公告,对调整范围、调整规则、申请时间、调整时间、调整渠道,以及异议处理等操作层面的相关细则予以明确并进行说明。

通过公告,可以看到哪些信息?针对大家普遍困惑的问题,我们对公告进行了系统梳理。

Q1

哪些情形属于“二套转首套”?

两类情形。

众所周知,此次存量房贷调整的对象除了住房贷款发放时套数性质为首套的以外,还包括满足当地“认房不认贷”政策的“二套转首套”存量房贷。

那哪些情形属于“二套转首套”?以成都为例,主要有以下两类情形:

一类是购房者在成都“买一卖一”的时候,因为当时执行“认房又认贷”政策,被认定为二套房。现在成都执行“认房不认贷”政策,他的这套房子也属于首套房,可申请利率调整。

二类是购房者此前在成都有两套房,但现在已经卖了一套,名下只有一套房,在目前“认房不认贷”政策下,也可申请为首套房进行利率调整。

值得注意的是,对于当地政府目前尚未明确是否执行“认房不认贷”政策的城市,可待当地政策确定后按照具体通知及公告内容执行。

Q2

逾期的不良贷款,能否调整?

客户归还拖欠本金及利息,再进行利率调整

在首套房贷偿还过程中如果存在贷款拖欠等情形的,暂不进行利率调整,需归还拖欠本金及利息、贷款状态恢复正常后,再进行存量房贷利率调整。

此外,建设银行对拖欠天数予以明确。该行表示,符合本次调整范围的贷款,如连续拖欠天数超过90天,拖欠还清前暂不调整,还清拖欠后,可以调整。如有特殊情形,可咨询贷款经办机构。

Q3

利率可以调低多少?

四川部分地区最低可降至LPR-40个基点

这是大家最关注的问题。此前发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(下文简称《通知》)中,对于利率调整幅度,明确了“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”这一条底线,但同时也提到,各城市、各银行根据具体情况决定。

从今天各家银行发布的公告来看,普遍是按照最低标准执行。也就是,房贷批下来的那年那一刻,所在城市官方定的最低房贷利率是多少,现在就有机会降到这条线。

根据此前人民银行四川省分行在官网公布的2019年四川省各地首套房贷款利率下限情况表来看,四川21个市州中,泸州、内江、达州、巴中和资阳5个城市在部分时段首套房房贷利率下调空间更大,最低可调至LPR-40个基点。

Q4

2019年10月8日前发放的

存量首套房贷如何调整?

最低可调整至相应期限LPR不加点

此前全国多地公布的首套房贷利率下限表中,涉及的时间段均是2019年10月8日之后,那在此之前的首套房贷利率应该如何调整?

从多家银行发布的公告来看,如已按人民银行2019年第30号公告要求转换为LPR定价的,最低可调整至相应期限LPR不加点,原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的,按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

比如,2019年10月8号之前在成都的首套房贷利率转换为LPR定价的,则可调整为LPR不加点。

如果目前还是采用基准利率定价的贷款,或者固定利率的贷款客户,则需申请转换为以LPR为定价基准后,再进行利率调整;未申请转换的,将无法办理。

Q5

要去找银行谈判吗?

除了三种情况,银行都统一办理

从申请方式看,主要分为统一批量调整和主动申请两类。

如果你属于这类情况,银行将主动进行批量操作,无需提出申请,也无需去网点办理:原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷,将于2023年9月25日集中批量调整,批量调整后于当日起按新的利率水平执行,此前利息均按原合同利率水平计算。

不过如果你是以下三种情况,需要主动向银行申请:

“二套转首套”:也就是当时发放时执行的二套房贷利率标准,现在已经符合首套房贷利率标准的。这种情况有两类,分别是当时所在城市无房,但因“认房又认贷”政策按二套房贷利率办理。或者当时按二套房房贷利率办理,后来卖掉房子后符合首套房贷标准的。这种情况就要主动提出申请。

执行固定利率或基准利率定价的存量房贷:统一批量调整的都是浮动利率存量房贷,如果是固定利率,要主动向银行提出申请,也就是属于固定利率或基准利率定价的存量房贷。

还有就是不良贷款:房贷存在拖欠本息,同样需要还清积欠本息后,主动申请调整。

Q6

变更贷款利率和新发放贷款置换

两种方式,哪种更划算?

两种方式调整后的利率水平一致

根据《通知》要求,本次调整可采取新发放贷款置换或协商变更合同利率方式。多数银行表示,考虑到客户服务便捷性,将主要采用变更合同约定利率水平的方式。

也有银行提出,如果不同意调整或拟采取置换方式调整的客户,可联系贷款经办机构。但同时,银行也指出,两种方式调整后的利率水平一致。

Q7

调整时间是哪一天?

9月25日当天

根据细则,银行集中批量调整房贷利率是在9月25日,当日起就按新利率执行。

不过,属于主动申请的房贷客户,要留意银行的“窗口期”。根据银行的细则,属于主动申请的情况,并在9月25日起提出申请的,银行将进行集中统一利率调整,新利率在1个月后执行。

属于主动申请的情况,错过了集中批量处理的窗口期,银行将逐笔进行人工审核,并在审核通过次日后执行。

Q8

需要主动申请的市民,应如何提交申请?

多数银行线上线下均可申请

根据各家银行公告显示,大部分银行可通过线上(手机银行)、线下(贷款经办机构)渠道提交申请。部分银行则需要到原贷款服务行发起首套住房按揭贷款利率调整。

具体申请渠道,可留意各家银行官网的通知。

Q9

怎么知道自己申请成功了?

短信通知结果

大部分银行表示,调整后,将通过短信告知利率调整结果。此外,大家可以在手机银行、网络银行查询到调整后的贷款利率以及本月需要归还的本息。

从公告看,利率调整高峰期可能出现系统拥挤。同时短信发送可能存在分批次发送、时效滞后等情况。

Q10

调整会收取手续费吗?

不会!小心骗子

从公告看,存量房贷利率调整不收取任何费用,请不要相信轻信银行以外的电话或者人员。